„Nu are risc seismic!˝ – Oare?

Riscul seismic, necunoscuta din tranzacțiile imobiliare

Până de curând am fost în căutarea unui apartament în care să locuiesc împreună cu familia mea. Fiind o împătimită a arhitecturii interbelice, nu am dorit alt tip de imobile. Știam că nu va fi ușor, deoarece fondul construit între 1930 și 1945 este extrem de fragil din punct de vedere structural, iar o clădire care să ne convină atât ca poziționare cât și ca rezistență nu va fi chiar simplu de găsit.

Ne-am înarmat cu răbdare și mai ales am avut alături un prieten structurist, pe inginerul Mădălin Coman de la Popp și Asociații, care a avut drept de veto asupra propunerilor cu care am venit.

Am luat la puricat toate anunțurile din zona de interior a inelului median. Bucureștiul e capitala europeană care are cel mai mare fond de imobile construite în interbelic, nefiind bombardată la fel de crâncen ca alte orașe occidentale, în timpul celui de-al doilea Război Mondial. Bulevardele Pache, Carol, Bălcescu, Calea Victoriei, zonele Armenească, Mântuleasa și multe altele, sunt pline de blocuri mai mici sau mai mari, cu apartamente splendide, cu spații generoase și camere înalte, cu detalii de arhitectură pe care nu le mai face nimeni în ziua de azi, cu o gândire aparte asupra zonelor funcționale ale locuinței, așa cum se făceau de demult. O singură -mare!- problemă: foarte multe sunt cu risc seismic.

Și atunci, cum se face că am văzut anunțuri ce spuneau: „Fără risc seismic! Bloc fără bulina!” Există o listă a PMB, actualizată în anul curent, unde sunt trecute adresele imobilelor care au fost expertizate începând cu 1993, când s-a demarat acest proces. Nu știe nimeni dacă ea cuprinde toate clădirile vechi ce pun probleme de structură. Pe listă se află clădirile încadrate în Clasa 1 de risc seismic – celebra bulină roșie, urmate de cele încadrate în Clasa 2, 3, 4, Urgențele, cele expertizate dar neîncadrate încă în vreo clasă de risc precum și cele care au fost consolidate. Pentru multă lume, fie agenți imobiliari, fie proprietari sau potențiali cumpărători, doar bulina roșie înseamnă risc seismic. FALS!

Bulina roșie (RS1) înseamnă că acea clădire riscă să devină un morman de moloz în cazul unui cutremur mai serios. La data la care au fost puse aceste buline pe clădiri, recomandarea experților era ca respectivele imobile să fie consolidate imediat. Să amintesc ca unele au bulina din 1993 și nu s-a întâmplat nimic în sensul consolidării? Nu e aici locul de a comenta cauzele pentru care aceste cladiri nu au suferit nicio intervenție de atatia ani.

E mai bine să cumpăr într-o clădire cu RS2, atunci? Nu, evident că nu. Risc Seismic 2 înseamnă că acea clădire probabil nu se va prăbuși, însă distrugerile structurale o vor face nelocuibilă. Din nou – câți ani au trecut de când s-a făcut încadrarea? Poate că unele clădiri au urcat deja pe nesimțite pe lista roșie a bulinelor. Din moment ce cumpăr o locuință, pentru mulți ani, am dorit ca achiziția să fie cea mai sigură investiție în contextul dat.

Cum rămane cu Urgențele, atunci?

Am vizionat un apartament superb, care întrunea absolut toate criteriile pe care le aveam. Blocul, de 8 etaje, apărea pe listă la Urgență 1. Anuntul așa și spunea, „fără risc”. Literalmente corect, faptic, lucrurile stăteau diferit. L-am rugat pe Mădălin să își dea o părere asupra clădirii, și spre cumplita noastră dezamăgire ne-a spus ca nu care cumva să cumpăram în acel imobil. U1 reprezintă recomandarea experților ca acea clădire să fie consolidată în 3 ani de la expertiză, pentru a putea fi sigură, însă între timp normativele de structuri s-au schimbat, iar multe dintre aceste clădiri au intrat în clase de risc. Drept pentru care am mai vizionat doar apartamente în clădiri cu maximum 4 etaje, unele încadrate U2, suspuse analizei profesionale a inginerului. Pentru unele, prietenul nostru ne-a dat undă verde pentru a cumpăra. Nu inseamna ca acele cladiri au risc zero, însă la analiza lui acestea ”au luat notă de trecere”, pentru a-l cita.

„Am găsit un apartament într-o clădire care nu apare pe nicio listă! Asta e bine, nu?” – s-ar putea întreba cineva aflat într-o situatie similară cu a noastră, până acum câteva luni. Poate să fie bine, sau poate să fie foarte rău. O clădire neexpertizată, mai ales daca e înaltă, poate ascunde probleme structurale majore. Iar dacă nu e pe liste, cumpărătorul trebuie să își ia consultant un inginer de structuri, preferabil expert. Mai bine plăteste consultanța unuia, decat să plângă aflând realitatea, după ce a semnat actele de vânzare-cumpărare la notar și banii au fost virați. Proprietarii pot spune că ”nu a avut nimic nici la cutremurul din ’40, nici în ’77!” Asta nu înseamnă că structura a rămas intactă, că nu a acumulat stres, și că va rămâne în picioare și la următorul cutremur.

Consider că ar trebui prin lege să fie obligatorie dezvăluirea de către agențiile imobiliare sau proprietari a încadrării proprietăților în clasele de risc sau urgență, dacă acestea există. Dacă tot se cer cadastrul și certificatul energetic pentru actele de vânzare-cumpărare, cât de complicat ar fi să se ceară măcar un minim de informații asupra stării structurale, într-un oraș atât de dens, în plină zonă seismică?

Ne-am găsit apartamentul, până la urmă? Desigur! Într-o clădire P+2, care a trecut cu brio de analiza prietenului nostru, inginerul Mădălin Coman. Clădirea este din 1941, un ”cub modernist”, iar noi deja le povestim vecinilor care sunt avantajele unei noi expertize actualizate, pentru a-i pregăti centenarul cu o consolidare.

Arh. Anamaria Bancea

foto-captura de ecran-Imobiliare.ro

Acesta este un site cu caracter informativ și educativ . Publicam aceste informații pentru cunoștințele culturale ale publicului. Dacă doriți să eliminăm o postare sau să facem modificări, vă rugăm să ne contactați. Nu intenționăm încălcarea dreptului de autor.