Mii de proprietari de apartamente din București locuiesc în blocuri cu balcoane închise de zeci de ani, uneori chiar înainte de 1990. Alții și-au închis balcoanele în timpul reabilitării termice făcute de primărie. Noile reguli privind construcțiile neautorizate ridică însă întrebări importante: cine are nevoie de acte, cine poate fi amendat și în ce condiții poate crește impozitul pe locuință?
Nu orice balcon închis este ilegal, iar lipsa unei autorizații individuale nu înseamnă automat că proprietarul a încălcat legea.
Contează când a fost închis balconul, cine a executat lucrarea, dacă aceasta a fost autorizată și dacă au fost făcute modificări suplimentare, precum demolarea peretelui dintre balcon și cameră.
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, intrat în vigoare la 25 august 2026, prevede atât posibilitatea regularizării anumitor lucrări, cât și sancțiuni pentru intervențiile neautorizate.
Iată ce trebuie să știe proprietarii.
Balcon închis înainte de 1990. Este legal dacă nu mai ai autorizația?
În multe blocuri construite în perioada comunistă, balcoanele au fost închise încă din anii ’70 sau ’80. Apartamentele au fost ulterior vândute, moștenite sau renovate, iar documentele lucrărilor nu au fost întotdeauna transmise noilor proprietari.
Vechimea balconului nu reprezintă însă, în sine, o dovadă de legalitate.
Și înainte de 1990 existau reguli privind autorizarea modificărilor aduse clădirilor. Decretul nr. 144/1958 reglementa lucrările de construire și transformare, iar anumite intervenții necesitau aprobări.
Pentru proprietarii de astăzi sunt importante trei situații:
- Balconul era închis încă din proiectul inițial al blocului.
- Balconul a fost închis ulterior, dar lucrarea a avut aprobările necesare la momentul respectiv.
- Balconul a fost închis fără documentele obligatorii la data executării lucrării.
În primele două situații, documentele existente pot demonstra legalitatea intervenției. În cea de-a treia, proprietarul trebuie să clarifice dacă și în ce condiții poate fi regularizată lucrarea.
Faptul că actualul proprietar nu găsește autorizația printre actele apartamentului nu înseamnă neapărat că aceasta nu a existat.
Ce documente pot dovedi că balconul a fost închis legal
Pentru balcoanele vechi, documentele relevante pot fi găsite atât în dosarul apartamentului, cât și în arhivele primăriei sau ale asociației de proprietari.
Cele mai importante sunt autorizația ori aprobarea emisă pentru intervenție, proiectul inițial al blocului, documentația tehnică a lucrărilor și eventualele acte de recepție.
Pot fi utile și planurile anexate contractelor de proprietate, releveele apartamentului sau documentele din cartea tehnică a imobilului.
Fotografiile vechi pot ajuta la stabilirea perioadei în care a fost închis balconul, dar nu țin locul unei autorizații.
De asemenea, înscrierea balconului în documentația cadastrală nu dovedește, prin ea însăși, că toate modificările au fost autorizate.
Important: un balcon existent de 40 de ani nu trebuie tratat automat ca o lucrare ilegală realizată recent. Regimul aplicabil trebuie stabilit în funcție de momentul și natura intervenției.
Balcon închis prin reabilitarea termică a primăriei. Mai ai nevoie de alte acte?
Pentru proprietarii din București care locuiesc în blocuri reabilitate termic, situația poate fi mai simplă.
OUG nr. 18/2009 permite includerea în programele de reabilitare a lucrărilor de închidere a balcoanelor și logiilor cu tâmplărie termoizolantă, precum și izolarea parapeților.
Dacă balconul a fost închis în cadrul proiectului autorizat al blocului, iar lucrarea a fost executată conform acelui proiect, proprietarul nu trebuie să aibă neapărat o autorizație individuală pe numele său.
Documentele relevante sunt cele ale investiției realizate pentru imobil.
Pentru a verifica situația, proprietarul poate solicita asociației de proprietari sau primăriei:
- numărul și datele autorizației de construire pentru reabilitarea blocului;
- documentația tehnică din care rezultă că închiderea balconului era inclusă în proiect;
- documentele de recepție a lucrărilor.
Există însă și o situație diferită: balconul fusese închis anterior de proprietar, iar în timpul reabilitării termice au fost schimbate doar ferestrele sau au fost executate lucrări de izolare.
În acest caz, reabilitarea nu dovedește automat că vechea închidere a fost legalizată.
Trebuie verificat dacă documentația proiectului a inclus și regularizarea intervenției anterioare.
Ai spart peretele dintre balcon și sufragerie? Regulile sunt diferite
Închiderea balconului cu tâmplărie nu este același lucru cu transformarea lui într-o extensie a sufrageriei sau bucătăriei.
Eliminarea peretelui, modificarea golurilor ori intervențiile asupra structurii de rezistență pot necesita autorizație de construire și documentații tehnice suplimentare.
Simplul fapt că o lucrare pare ușoară sau că un perete nu este considerat de proprietar drept unul de rezistență nu reprezintă o garanție că intervenția este permisă.
Chiar și în cazul modificărilor nestructurale trebuie verificat regimul aplicabil.
Prin urmare, proprietarii care au eliminat separarea dintre balcon și cameră trebuie să verifice legalitatea întregii intervenții, nu doar a ferestrelor montate la exterior.
Se dublează impozitul dacă balconul este închis fără autorizație?
Noul Cod al urbanismului, adoptat prin Legea nr. 169/2026, prevede la articolul 301 alineatul (11) o majorare de 100% a impozitului pe clădiri pentru anumite construcții executate cu încălcarea procedurilor de autorizare și care nu au fost regularizate până la intrarea în vigoare a legii.
Majorarea se aplică de la data constatării situației de construire neautorizată de către autoritatea locală competentă și până la regularizarea sau desființarea lucrărilor, potrivit legii.
Totuși, această prevedere nu înseamnă că impozitul se dublează automat pentru toate apartamentele cu balcoane închise.
Mai întâi trebuie stabilit dacă lucrarea a fost neautorizată și dacă situația concretă intră sub incidența prevederii fiscale.
În cazul unui apartament, aplicarea majorării trebuie verificată și în raport cu actul fiscal emis, imobilul vizat și baza de calcul.
Dacă un impozit anual de 300 de lei ar fi majorat legal cu 100%, suma rezultată ar fi de 600 de lei. Acesta este însă doar un exemplu de calcul, nu o sumă datorată automat de proprietarii care au balcoane închise.
De reținut și un alt aspect: plata unui impozit majorat nu legalizează lucrarea și nu înlocuiește autorizațiile necesare.
Ce amenzi pot primi proprietarii
Codul prevede sancțiuni diferite, în funcție de natura lucrării și de obligațiile încălcate.
Pentru executarea unor lucrări fără notificarea obligatorie sau cu nerespectarea proiectului notificat, amenzile prevăzute sunt cuprinse între 5.000 și 50.000 de lei.
Pentru lucrările executate fără autorizația cerută de lege ori cu încălcarea acesteia, intervalul general al sancțiunilor este de 50.000 până la 1.000.000 de lei, în raport cu gravitatea faptei și impactul acesteia.
Aceste valori nu reprezintă amenzi fixe aplicabile oricărui balcon închis.
În cazul lucrărilor vechi trebuie analizate reglementările în vigoare la momentul executării, data săvârșirii faptei și eventualele termene de prescripție.
O intervenție efectuată în urmă cu câteva decenii nu poate fi sancționată automat după aceleași reguli aplicabile unei lucrări noi.
Totodată, prescripția unei amenzi nu echivalează, de la sine, cu legalizarea construcției.
Vrei să închizi balconul acum? În unele cazuri este suficientă notificarea
Pentru lucrările viitoare, noul Cod introduce o procedură simplificată.
Articolul 294 permite închiderea unitară a balcoanelor și logiilor din blocurile de locuințe prin notificarea autorității locale, în condițiile stabilite de lege.
Procedura se aplică intervențiilor eligibile asupra clădirilor aflate în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice.
Notificarea nu înseamnă însă că proprietarul poate monta pur și simplu termopanul după ce trimite o cerere la primărie.
Este necesar un proiect tehnic cu conținut simplificat, întocmit de specialiști, împreună cu documentele cerute de lege.
Autoritatea locală are la dispoziție termene legale pentru a verifica notificarea, pentru a solicita completări, pentru a indica necesitatea unei autorizații sau pentru a respinge motivat lucrarea.
Legea prevede și posibilitatea aprobării tacite după 15 zile lucrătoare, în condițiile procedurii, dar începerea efectivă a lucrărilor este supusă unor termene și cerințe suplimentare.
Prin urmare, simpla depunere a dosarului nu permite începerea imediată a lucrării.
Pentru imobilele din zone protejate, regulile sunt mai restrictive și trebuie verificată procedura specială aplicabilă.
Poți intra în legalitate dacă balconul a fost închis fără autorizație?
Da, în anumite condiții.
Articolul 301 al noului Cod prevede posibilitatea emiterii unei autorizații de regularizare pentru lucrările de închidere a balcoanelor, fără extindere pe domeniul public.
Aceasta nu se acordă automat.
Pot fi necesare proiecte, expertize tehnice și, în anumite situații, lucrări prin care intervenția să fie adusă în conformitate cu cerințele legale.
Autoritatea competentă verifică respectarea reglementărilor urbanistice și tehnice.
Nu toate lucrările pot fi păstrate în forma în care au fost executate. Dacă nu sunt îndeplinite condițiile legale, pot fi dispuse măsuri de conformare sau desființare.
Pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001 există și reguli speciale privind înscrierea în cartea funciară, dar acestea trebuie diferențiate de autorizarea unei modificări concrete aduse unui apartament.
Ce trebuie să faci concret dacă ai balconul închis și nu știi dacă este legal
Înainte să plătești pentru proiecte noi sau să soliciți regularizarea unei lucrări, verifică documentele care există deja.
Începe cu actele apartamentului și cu documentația cadastrală. Compară situația actuală cu planurile disponibile și încearcă să stabilești când a fost executată închiderea.
Dacă apartamentul a fost cumpărat cu balconul deja închis, poți cere fostului proprietar eventualele documente păstrate.
Solicită apoi asociației de proprietari să verifice în cartea tehnică a blocului dacă există proiecte, aprobări sau acte referitoare la intervenție.
Pentru blocurile reabilitate termic, cere informații despre proiectul executat de primărie.
Dacă documentele nu lămuresc situația, adresează o solicitare scrisă serviciului de urbanism competent, cerând să ți se comunice regimul aplicabil lucrării și documentația necesară, după caz.
Este important să primești un răspuns oficial înainte de a suporta cheltuieli pentru o procedură care s-ar putea să nu fie necesară.
Iar dacă ai primit deja o decizie de majorare a impozitului sau un proces-verbal de contravenție, verifică motivarea și termenele legale de contestare. Nu presupune că o eventuală eroare va fi corectată automat.
Ce trebuie reținut
Închiderea unui balcon nu este, prin ea însăși, o ilegalitate.
Un balcon închis înainte de 1990 poate avea documente de autorizare păstrate în arhive. Un balcon închis prin reabilitarea termică poate fi acoperit de autorizația comună a blocului. În schimb, modificările executate individual fără aprobările necesare pot necesita regularizare.
Nici vechimea lucrării, nici înscrierea cadastrală și nici faptul că întregul bloc a fost reabilitat nu rezolvă automat toate problemele juridice.
Pentru proprietari, verificarea documentelor existente este primul pas. O autorizație care poate fi identificată în arhiva clădirii poate evita cheltuieli inutile, în timp ce o intervenție neautorizată trebuie analizată separat, în funcție de lege și de caracteristicile lucrării.
Acesta este un site cu caracter informativ și educativ . Publicam aceste informații pentru cunoștințele culturale ale publicului. Dacă doriți să eliminăm o postare sau să facem modificări, vă rugăm să ne contactați. Nu intenționăm încălcarea dreptului de autor.
